지목 변경과 개발행위허가, 꼭 알아야 할 토지 행정 용어

 

♠ 전원주택 짓기 전에 반드시 알아야 할 이유

전, 답, 임야는 대지로 바꾸면 되지 않나요?
개발행위허가받으면 집 지을 수 있다던데요?

이 질문들, 부동산 현장에서 정말 많이 나옵니다.
하지만 지목 변경 = 바로 집을 지을 수 있다는 잘못된 오해입니다.
지금부터 정확하게 정리해 드릴게요.

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♣ 지목이란?

토지의 법적 사용 목적을 나타내는 표시

예시로 알아보면:

지목 의미 건축 가능성

대	집을 지을 수 있는 땅
전	밭	(지목 변경 필요)
답	논
임야	산
도로	통행용
공장용지	공장 건물용	제한적 가능

지목이 대 여야 일반적인 건축이 가능합니다.
하지만 지목이 대, 라도 용도지역, 도로 접합 여부에 따라 건축 불가 가능성 있음.

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♣ 지목 변경이란?

기존의 토지 용도를 대지 등으로 바꾸는 절차

• 예: 임야 → 대지
• 건축 허가를 받으려면 사전에 변경해야 하는 경우 많음
• 건축 완료 후 사후 지목 변경하는 경우도 있음

변경 절차는 다음과 같습니다:

단계 내용

1단계	건축허가 or 개발행위허가 신청
2단계	착공 및 준공
3단계	사용승인 후 지목변경 신청
4단계	시·군·구청에서 지목 변경 승인

●지목 변경 자체보다 건축허가 가능성이 핵심!
●지목이 바뀐다고 해서 자동으로 집을 지을 수 있는 건 아님

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♣ 개발행위허가란?

◎ 집을 짓기 위한 행위 자체를 허가받는 절차

◎ 예를 들어 아래와 같은 모든 행위는 개발행위허가 대상입니다:

행위 예시

건축물의 건축	주택, 상가, 창고 등
토지 형질 변경	땅을 평평하게 깎거나, 쌓는 행위
토석 채취	흙·모래 파내기
물건 설치	컨테이너, 농막 등
토지 분할	필지 나누기
공작물 설치	펜스, 간판, 전봇대 등

♠ 개발행위허가는 지자체의 허가를 받아야 하며,
계획관리지역 외에는 허가가 상당히 까다롭습니다.

♠ 허가 없이 건축하면 불법건축물 → 철거 대상!

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♣ 지목 변경 vs 개발행위허가 정리

항목 지목 변경 개발행위허가

목적	토지 용도 변경	건축 및 토지 이용 행위 허가
필요 시기	건축 완료 후 신청	건축 전 반드시 신청
누가?	소유자	소유자 or 대리인
관할	시·군·구청	시·군·구청
절차	사용승인 → 신청	허가 → 착공 → 준공
건축 허가와 관계	후속 절차	사전 필수 절차

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♣ 꼭 알아야 할 토지 행정 용어 총정리

용어 의미 반드시 확인할 이유

지목	땅의 법적 사용 목적	건축 가능 여부 판단 기준
용도지역	도시계획상 땅의 구분	계획관리지역이 가장 유리
개발행위허가	건축 등 행위에 대한 승인	미허가 시 건축 불가
지목변경	땅의 명칭 변경 (예: 임야→대지)	건축 후 사후 변경 필요
접도조건	도로와의 연결 여부	2m 이상 접해야 건축 허가 가능
경사도	땅의 기울기	일정 이상이면 개발행위 불허
농지전용허가	농지를 건축 등으로 전환 허가	농지인 경우 필수

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♣ 하고 싶은 말

전원주택 짓기는 꿈이지만,
그 꿈을 현실로 만드는 과정은 행정 절차의 연속입니다.

♥ 좋은 땅을 고르는 기준은 법적 조건, 인프라, 실제 환경까지 모두 종합적으로 따져야 합니다.
♥ 건축을 전제로 땅을 보신다면,
지목은 무엇인지? 개발행위허가가 필요한 땅인지?부터 꼭 확인하세요.