한눈에 구분하는 방법과 반드시 확인할 5가지 체크리스트
좋은 땅이라길래 샀는데… 집을 못 짓는다고요?
전원주택을 꿈꾸며 땅을 샀다가 건축허가가 안 나는 경우,
생각보다 훨씬 자주 발생합니다.
그렇다면 어떻게 하면 집을 지을 수 있는 땅을 정확하게 구별할 수 있을까요?
1. 지목, 대지라고 무조건 건축 가능한 건 아니다!
가장 먼저 확인할 건 지목입니다.
지목은 땅의 법적 용도를 의미하는데요,
지목 건축 가능성 비고
| 대 | 가능 (거의 확실) | 전원주택 가능 |
| 전, 답 | 조건부 가능 | 개발행위 허가 필요 |
| 임야 | 불가능에 가까움 | 지목변경 및 허가 필요 |
| 도로, 하천 | 불가능 | 절대 불가 |
♣그러나! 대지여도 용도지역이나 접도 조건에 따라 불가능한 경우도 있습니다.
2. 용도지역, 집을 지을 수 있는 땅은 계획관리지역
대한민국의 토지는 100% 용도지역으로 분류되어 있고,
이걸 모르면 집 지을 수 없는 땅을 살 수 있어요.
용도지역 건축 가능 여부 특징
| 계획관리지역 | 가능 | 전원주택, 전기/상수도 인입 유리 |
| 생산관리지역 | 까다로움 | 제한적 건축 허용 (허가 필요) |
| 보전관리지역 | 거의 불가 | 산림, 자연보호 목적 |
| 농림지역 | 불가 | 농사 외 건축 제한 |
| 도시지역 | 가능 | 택지개발, 상하수도 등 완비 |
♣계획관리지역 + 대지 조합이면 대부분 전원주택 건축 가능!
3. 접도 조건, 도로에 접한 땅만 건축 가능하다
건축법에서 말하는 기본 전제조건입니다.
♣ 폭 4m 이상의 도로에 최소 2m 이상 접해야 건축허가 가능
♣ 맹지(도로에 붙어 있지 않은 땅)는 원칙적으로 건축 불가
♣ 일부 맹지도 인접 토지주 동의받아 통행로 확보하면 예외 허가 가능하긴 하나,
분쟁 소지 크고 건축 비용 급증
4. [개발행위허가] 이게 필요하면 추가 비용 + 허가 리스크 발생
지목이 임야, 전, 답 일 경우, 그냥은 집 못 짓습니다.
♠ 개발행위허가를 통해 지목 변경 후 건축 허가 가능
하지만,
- 허가 과정이 길고 복잡하며
- 허가 거절될 수 있고
- 허가 비용 수백~천만 원 소요
- 환경영향평가, 사전문화재 조사 등 동반될 수 있음
♠ 초보자는 지목이 대, 용도지역이 계획관리지역인 땅을 고르세요.
5. [현장 확인] 경사도, 침수 이력, 인프라도 중요합니다
설령 법적으로 가능하더라도,
- 경사도가 너무 높거나
- 침수 이력이 있거나
- 전기, 수도 인입이 불가능한 위치면
사실상 건축이 어려운 땅입니다.
♠ 현장 확인 시 체크포인트
항목 내용 중요도
| 경사도 | 평지 or 5도 이하 추천 |
| 진입로 | 차량 진입 가능 여부 |
| 전기/수도 | 인입 가능 여부 확인 |
| 인터넷 | 통신 가능 여부 (LTE, 5G 등) |
| 주변 환경 | 비탈길, 축대, 농지 등 확인 |
♠ 건축 가능한 땅 구별 체크리스트
항목 조건 건축 가능
| 지목 | 대지 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 접도 조건 | 도로와 2m 이상 접함 |
| 개발행위허가 | 필요 없음 |
| 인프라 | 상하수도, 전기 인입 가능 |
♠ 하고 싶은 말
좋은 땅 = 집을 지을 수 있는 땅
눈으로 보기 좋은 땅보다,
법적으로 안정되고 인프라가 준비된 땅이 진짜 좋은 땅입니다.
나중에 허가받으면 되겠지란 생각은 금물.
확인하고, 확인하고 또 확인하세요.
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