부지 선정 – 전원주택 성공의 70%는 땅 에서 결정됩니다!

 

 

전원주택 짓기의 첫걸음, 바로 부지 선정입니다.
집을 어디에 짓느냐에 따라 생활의 질, 시공 비용, 유지비용까지 달라지기 때문에 정말 꼼꼼하게 따져봐야 해요.
아래는 제가 실제로 고민하고 조사했던 핵심 체크포인트들입니다.

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1. 토지용도 확인은 필수입니다

땅 샀는데 집을 못 짓는다고요?
이런 황당한 일이 실제로 벌어질 수 있습니다.

토지이용계획확인서를 통해 해당 땅이

• 계획관리지역인지
• 농림지역인지
• 보전관리지역인지
  확인해야 해요.

전원주택을 지으려면 계획관리지역이 가장 유리합니다.
다른 지역은 건폐율, 용적률, 건축 가능 면적 등이 까다롭고 제한적이거든요.

참고:
국토부 토지이용규제정보서비스에서 무료로 확인 가능해요.

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2. 도로 접합 여부 – 도로가 없으면 집도 못 짓습니다

생각보다 많은 분들이 간과하는 부분인데요,
도로와 접한 땅인가는 건축 허가의 가장 기본 요건입니다.

건축법상 도로와 2m 이상 접해야 건축이 가능해요.

만약 사유지를 거쳐야 하는 도로라면?
그 땅의 소유주와 통행로 설정 계약을 반드시 체결해야 합니다.
(이 부분 놓치면 나중에 통행권 분쟁이 생겨요.)

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3. 상하수도, 전기, 통신 인프라 유무

시골이라서 더 중요한 요소예요.

물은 어디서 끌어오지?, 정화조 설치는?, 전기요금은?

• 상수도 미설치 지역이라면 관정(지하수)을 뚫어야 하며, 약 500만 원 이상 추가 비용이 들어갑니다.
• 하수도 미연결 시 정화조 설치 필수, 설치비 + 관리비도 감안해야 해요.
• 전봇대가 멀리 있으면 전기 인입 비용이 몇 백만 원까지 들 수 있어요.
• 통신 신호가 약한 지역은 인터넷 사용에도 제한이 생깁니다.

관할 시청 건축과에 문의하면 인프라 여부 확인 가능합니다.

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4. 침수이력, 경사도, 일조권까지 고려

• 침수이력이 있는 땅은 피하는 게 좋아요.
  과거에 물이 찬 적이 있다면, 지하실·기초공사에 불리할 수 있습니다.
• 경사도가 급한 땅은 평탄화 작업에 많은 비용이 들어갑니다.
  (1m 깎는 데만 수백만 원이 들기도 해요)
• 일조권은 남향 위주로 확인하되, 주위 나무나 산세도 고려하세요.

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♣ 나만의 전원 부지 체크리스트 만들기

항목 체크사항 체크결과

토지용도	계획관리지역 여부
도로접합	2m 이상 접도 확인
상하수도	상수도/하수도 연결 여부
전기	인입선 거리, 전봇대 위치
통신	인터넷 및 휴대폰 신호 수신 가능 여부
침수	침수이력 유무
경사도	평탄지 여부
일조권	남향 및 채광 확인

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♣ 마무리 

집은 고칠 수 있지만, 땅은 바꿀 수 없습니다.
이 말이 괜히 있는 게 아니에요.
눈에 보이는 가격이나 경치보다 생활의 편리함과 건축 가능성을 기준으로 판단하는 게 중요합니다.

부지 선정에서 시간을 충분히 투자하면, 건축과 생활이 훨씬 더 편안해집니다.

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